Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư

Tài khoản này dùng để phản ánh tình hình hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá. Bất động sản đầu tư: Là bất động sản gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phàn của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc chu thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:

a) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sử dụng cho mục đích quản lý, hoặc

b) Bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh bình thường.

HẠCH TOÁN TÀI KHOẢN NÀY CẦN TÔN TRỌNG MỘT SỐ QUI ĐỊNH SAU

1. Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị bất động sản đủ tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư. Không phản ánh vào tài khoản này giá trị bất động sản mua về để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng bất động sản đầu tư. Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau:

a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai, và

b) Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.

2. bất động sản đầu tư được ghi nhận trên tài khoản này theo nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư: Là toàn bộ các chi phí (tiền hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đó.

a) Tuỳ thuộc vào từng trường hợp, nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định như sau:

– Nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: Phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ, và chi phí giao dịch liên quan khác,…

– Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá của bất động sản được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo qui định của Chuẩn mực kế toán số 16- “Chi phí đi vay”;

– Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng;

– Trường hợp bất động sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư thì nguyên giá của bất động sản đầu tư đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo qui định của Chuẩn mực kts số 06- “Thuê tài sản”.

b) Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư:

– Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẳn sàng sử dụng);

– Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lẫn đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;

– Các chi phí không bình thường về nguyên liệu, vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.

3. Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.

4. Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu tư. Khấu hao bất động sản đầu tư được ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ. Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian trích khấu hao và xác định phương pháp khấu hao của bất động sản đầu tư.

5. Đối với những bất động sản đầu tư được mua vào nhưng phải tiến hành xây dựng, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị bất động sản, chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình cải tạo, sửa chữa, nâng cấp bất động sản đầu tư được phản ánh trên Tài khoản 241- “Xây dựng cơ bản dở dang”. Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá bất động sản đầu tư hoàn thành để kết chuyển vào Tài khoản 217- “Bất động sản đầu tư”.

6. Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sang bất động sản đầu tư hoặc từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích như các trường hợp sau:

a) Bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;

b) Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai mục đích bán;

c) Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó và khi bên khác thuê hoạt động;

d) Hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;

e) Bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư khi kết thúc giao dịch xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải hạch toán theo Chuẩn mực kế toán số 03- “TSCĐ hữu hình”).

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá trị để lập báo cáo tài chính.

7. Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là bất động sản đầu tư trên Tài khoản 217- “Bất động sản đầu tư” cho đến khi bất động sản đầu tư đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.

8. Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận là toàn bộ giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ). Trường hợp bán theo phương thức trả chậm, thì doanh thu được xác định ban đầu theo giá bán trả tiền ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ). Khoản chênh lệch giữa giá bán trả chậm với giá bán trả tiền ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo qui định của Chuẩn mực kế toán số 14- “Doanh thu và thu nhập khác”.

9. Ghi giảm bất động sản đầu tư trong các trường hợp: – Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng;

– Bán bất động sản đầu tư;

– Thanh lý bất động sản đầu tư;

– Hết thời hạn thuê tài chính trả lại bất động sản đầu tư cho người cho thuê.

10. Bất động sản đầu tư được theo dõi chi tiết từng đối tượng ghi bất động sản đầu tư trong “Sổ theo dõi bất động sản đầu tư” tương tự như TSCĐ.

KẾT CẤU VÀ NỘI DUNG PHẢN ÁNH CỦA TÀI KHOẢN 217- BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Bên Nợ:

Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng trong kỳ.

Bên Có:

Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm trong kỳ.

Số dư bên Nợ:

Nguyên giá bất động sản đầu tư hiện có.

PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN KẾ TOÁN MỘT SỐ NGHIỆP VỤ KINH TẾ CHỦ YẾU

1. Hạch toán các nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền ngay:

– Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 331,…

– Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112, 331,…

2. Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm:

2.1. Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nguyên giá- theo giá mua trả tiền ngay chưa thuế GTGT)
Nợ TK 242 – Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm)
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 331,…

2.2. Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nguyên giá- theo giá mua trả tiền ngay đã có thuế GTGT)
Nợ TK 242 – Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm)
Có các TK 111, 112, 331,…

2.3. Hàng kỳ, tính, phân bổ số lãi phải trả về việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi:

Nợ TK 635 – Chi phí tài chính
Có TK 242 – Chi phí trả trước dài hạn.

2.4. Khi thanh toán tiền co người bán, ghi:
Nợ TK 331- Phải trả cho người bán
Có TK 515 – Doanh thu hoạt động tài chính (Phần chiết khấu thanh toán được hưởng khi thanh toán trước thời hạn- Nếu có)
Có các TK 111, 112,…

3. Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:

3.1. Khi phát sinh chi phí xây dựng bất động sản đầu tư, căn cứ vào các tài liệu và chứng từ có liên quan, kế toán tập hợp chi phí vào bên Nợ TK 241- “XDCB dở dang” (Tương tự như xây dựng TSCĐ hữu hình, xem giải thích Tài khoản 211- “TSCĐ hữu hình”).

3.2. Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành bất động sản đầu tư, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 241 – Xây dựng cơ bản dở dang.

4. Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 213 – TSCĐ vô hình.

– Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:
Nợ TK 2141 – Hao mòn TSCĐ hữu hình hoặc
Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ vô hình
Có TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư.

5. Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 156 – Hàng hoá (1567- Hàng hoá bất động sản).

6. Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là bất động sản đầu tư, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112, 315, 342.
(Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận hoá đơn thuê tài chính được thực hiện theo qui định tại Tài khoản 212- “TSCĐ thuê tài chính”).

7. Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của bất động sản đầu tư, nếu thoả mãn các điều kiện được vốn hoá hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẳn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.

7.1. Tập hợp chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu (Nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư) thực tế phát sinh, ghi:

Nợ TK 241 – Xây dựng cơ bản dở dang
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 152, 331…

7.2. Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo,…bất động sản đầu tư, bàn giao ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư, ghi:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 241 – Xây dựng cơ bản dở dang.

8. Khi hết hạn thuê tài sản tài chính:

8.1. Nếu trả lại bất động sản đầu tư thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư, ghi:

Nợ TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Số chênh lệch giữa nguyên giá bất động sản đầu tư thuê và giá trị hao mòn luỹ kế)
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nguyên giá).

8.2. Nếu mua lại bất động sản đầu tư thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư số tiền phải trả thêm, ghi:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112,…

8.3. Nếu mua lại bất động sản đầu tư đang phân loại là bất động sản đầu tư để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại lại thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:

Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
Nợ TK 213 – TSCĐ vô hình
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112 (Số tiền phải trả thêm).

– Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:
Nợ TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư
Có TK 2141 – Hao mòn TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 2143 – Hao mòn TSCĐ vô hình.

9. Kế toán bán, thanh lý bất động sản đầu tư:

9.1. Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý bất động sản đầu tư:

– Đối với các doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ, ghi:

Nợ các TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (5117- Doanh thu kinh doanh bất động sản) (Giá bán, thanh lý chưa thuế GTGT)
Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (33311).

– Đối với các doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (5117- Doanh thu kinh doanh bất động sản) (Tổng giá thanh toán).

9.2. Kế toán ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của bất động sản đầu tư đã bán, thanh lý, ghi:

Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn bất động sản đầu tư)
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư)
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nguyên giá bất động sản đầu tư).

10. Kế toán chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho hoặc thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng:

10.1. Trường hợp bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp bất động sản đầu tư để bán, kế toán tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của bất động sản đầu tư vào Tài khoản 156- “Hàng hoá”, ghi:

Nợ TK 156 – Hàng hoá (1567- Hàng hoá bất động sản đầu tư)
Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (Số hao mòn luỹ kế của bất động sản đầu tư)
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nguyên giá bất động sản đầu tư).

– Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi:

Nợ TK 154 – Chi phí SXKD dở dang
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
Có các TK 111, 112, 152, 334, 331…

– Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí tăng giá gốc bất động sản chờ bán, ghi:

Nợ TK 156 – Hàng hoá (1567- Hàng hoá bất động sản)
Có TK154 – Chi phí SXKD dở dang.

10.2. Trường hợp chuyển bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:

Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình
Nợ TK 213 – TSCĐ vô hình
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư.

– Đồng thời, ghi:
Nợ TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư
Có TK 2141 – Hao mòn TSCĐ hữu hình
Có TK 2143 – Hao mòn TSCĐ vô hình.