Các chính sách có liên quan đến thuế và thị trường bất động sản

Chính sách liên quan đến thuế

Qua phân tích tại Chương 2, chính sách thuế của Việt Nam áp dụng cho thu nhập đầu tư chứng khoán hiện có nhiều bất cập so với khu vực và thế giới. Việc xây dựng chính sách thuế đối với lĩnh vực chứng khoán cần được cân nhắc theo hướng tạo ra cơ chế ưu đãi về thuế hợp lý, nhằm khuyến khích thị trường chứng khoán phát triển hiệu quả và lành mạnh hơn. Thực tế, dòng tiền luân chuyển trên thị trường vốn quốc tế rất linh hoạt giữa các nước. Nếu không có chính sách thu hút đầu tư đủ hấp dẫn, cụ thể là cơ chế thuế hợp lý sẽ khó thu hút được dòng vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài vào thị trường chứng khoán. Tác giả đề xuất các chính sách có liên quan đến thuế như sau:

Đối với thuế thu nhập từ cổ tức: Chỉ nên đánh thuế cổ tức đối với các cổ đông ngoài công ty và những người nắm giữ nhiều cổ phiếu.Nếu có thể, không nên áp dụng thuế lợi tức, việc bãi bỏ thuế lợi tức sẽ góp phần ổn định và khuyến khích đầu tư vốn trực tiếp vào sản xuất kinh doanh và đảm bảo bình đẳng thu nhập với lãi tiền gửi tiết kiệm tại các ngân hàng, vốn vẫn được miễn thuế. Chỉ nên đánh thuế lợi tức khi điều kiện kinh tế cho phép khi đã áp dụng thuế lợi tức đánh vào lợi tức tiền gửi tiết kiệm.

. Mặt khác, quy định đánh thuế đối với nhà đầu tư qua quỹ cao hơn so với hình thức đầu tư trực tiếp khiến cho các quỹ khó huy động vốn, trong khi cơ quan quản lý lại muốn khuyến khích mô hình đầu tư qua quỹ nhằm gia tăng số lượng nhà đầu tư có tổ chức với tính chuyên nghiệp cao trên thị trường. Đây là nội dung quan trong và là yếu tố thành công của quá trình tái cấu trúc TTCK. Để sớm tháo gỡ tình trạng bất cập này của Luật thuế thu nhập cá nhân, Chính phủ cần sửa đổi luật, cũng như nghị định hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân để nhà đầu tư thua lỗ sẽ không phải nộp thuế.

Đối với thuế thu nhập của các tổ chức kinh doanh chứng khoán. Những năm vừa qua, hàng loạt văn bản mới đã được ban hành, qua đó mở đường cho sự ra đời của các sản phẩm đầu tư mới, trong đó có quỹ mở, quỹ hoán đổi danh mục (ETF) và quỹ hưu trí.

. Do đó, trong thời gian tới, cơ quan quản lý cần bổ sung quy định về vấn đề này như: miễn thuế nhằm tạo sức hấp dẫn cho quỹ mở thu hút nguồn vốn trong và ngoài nước; nếu chưa thể miễn thuế thì cần điều chỉnh chính sách thuế theo hướng khắc phục tình trạng đầu tư qua quỹ đầu tư đang phải chịu thuế cao hơn so với hình thức trực tiếp đầu tư trên TTCK. Hiện tại, không có quy định cụ thể đối với thuế áp dụng trong trường hợp nhà đầu tư tổ chức nước ngoài chuyển nhượng phần vốn góp tại các quỹ thành viên trong nước. Quy định mức thuế đối với chuyển nhượng chứng khoán là 0,1% trên giá trị bán, tuy nhiên, hiện có các loại hình quỹ đầu tư chứng khoán là quỹ đầu tư thành viên và quỹ đại chúng, quỹ mở. Do đó, nên bổ sung quy định áp dụng mức thuế khoán 0,1% trên giá trị bán phần vốn góp vào quỹ thành viên.

Hiện nay, REIT là kênh quan trọng thu hút vốn cho lĩnh vực bất động sản được nhiều nước trên thế giới áp dụng. REIT có thể thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để quản lý chặt các nguồn đầu tư, Chính phủ cần nghiên cứu, hoàn chỉnh và ban hành bộ luật về quỹ tín thác đầu tư bất động sản, trong đó, tập trung vào một số quy định cần thiết để duy trì hoạt động ổn định của quỹ tín thác này, gồm:

– Không sử dụng REIT để cho vay;

– REIT phải có Ban đại diện Quỹ do Đại hội nhà đầu tư bầu chọn;

– Quy định tính minh bạch trong báo cáo và công bố thông tin;

– REIT phải có chính sách đánh giá, thẩm định tài sản trong giao dịch kinh doanh;

– Các thành viên tham gia REIT phải độc lập về lợi ích nhằm đảm bảo mức độ độc lập trong hoạt động của REIT;

– Miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp.

ii) Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp và thực hiện chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố: Hoạt động này nhằm tận dụng nguồn vốn nội lực từ thế chấp cầm cố bằng bất động sản, là nguồn đầu tư nội lực quan trọng. Đây là hoạt động huy động vống bằng cách sử dụng các tài sản tài chính sẵn có trên bảng cân đối kế toán làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành các khoản nợ. Theo đó, các nhà đầu tư mua chứng khoán nợ chấp nhận rủi ro liên quan đến danh mục tài sản được đem ra làm tài sản đảm bảo.

iii) Để thực hiện điều này, trong thời gian tới cần hoàn thiện khung pháp lý về thị trường tài chính, phát triển thị trường mua lại, thị trường các sản phẩm phái sinh và cho phép hình thành các tổ chức xếp hạng tín nhiệm có uy tín và năng lực.

Phát triển trái phiếu công trình, để phát hành trái phiếu bất động sản thành công thì cơ quản lý nhà nước cần thực hiện mạnh mẽ và đảm bảo các điều kiện như:

– Bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư khi có tranh chấp;

– Kiểm tra, giám sát chặt chẽ việc tuân thủ các tiêu chí dự án, nhằm đảm bảo dự án huy động vốn là khả thi, sản phẩm hấp dẫn, triển khai đúng tiến độ;

– Khuyến khích các công ty kết hợp với các tổ chức bảo lãnh phát hành chuyên nghiệp, uy tín và đặc biệt có đủ năng lực tài chính;

– Khuyến khích phát hành trái phiếu chuyển đổi kèm với quyền mua căn hộ với một tỷ lệ chiết khấu tương đối.